Begriffe von A - Z, heute mit dem Buchstaben "C"

00:00:02: Hallo zusammen und herzlich willkommen zu einer neuen Folge von Glowing Values.

00:00:16: Ja, heute wollen wir uns mal wieder der Rubrik Begriffe von a bis z widmen und nachdem wir jetzt sowohl schon Begriff zum Buchstaben A definiert haben und vorgestellt haben als auch in eine der letzten Folgen dann zum Buchsterben B kommen, wo heute Wien wird's wundern zu zäh.

00:00:34: Und erstmal darf ich wieder meinen Kollegen begrüßen.

00:00:38: Christian Kunz schön dass du wieder dabei bist und wir das jetzt zusammen machen.

00:00:44: Ich denke wir haben ein paar schöne Beriffe rausgesucht aber sag erst mal ein bisschen was.

00:00:47: wie geht es dir alles im grünen Bereich?

00:00:49: Ja hallo Bernhard ja danke schön.

00:00:51: also macht mir Spaß mit dir die Podcastfolge aufzunehmen Ist ja immer so ein Highlight für mich.

00:00:57: Ich denke, das ist schön, dass wir es heute noch mal zusammen machen, weil im letzten Podcast hatten wir über Blindpools und Bestandsfonds gesprochen.

00:01:04: Und da sind auch öfters Begriffe gefallen wie Core, Core Plus Immobilien dergleichen.

00:01:10: Das bot sich an mit dem Buchstaben C dann direkt weiterzumachen.

00:01:15: Und freue mich, dass ich die Gelegenheit bekomme, die Begriffe in den Raum geschmissen habe, vielleicht noch etwas zu erklären oder was zuzusagen.

00:01:23: Ja, perfekt.

00:01:23: Ich glaube auch, dass ihr diese Reihe so schön fortsetzt und wir werden es auch so beibereiten, dass wir schon Begriffe raussuchen wie gesagt die zur Finanzwelt passen in der wir ja als TSO tätig sind aber dann auch wiederum nochmal speziell für den Bereich der Immobilienklassen.

00:01:40: und da sind wir dann schon direkt beim Thema Immobilie Klassen, Immobilientypen.

00:01:45: Aber Christ du bist da noch tiefer drin als ich weil Du auch schon viel länger hier im Unternehmen bist.

00:01:51: Lass uns mal am Anfang dieses Thema Core Plus, also für die, die das nicht kennen.

00:01:55: Es schreibt sich halt englisch C-O-R-E.

00:01:59: Core Immobilien – wie muss ich mir das vorstellen?

00:02:02: Wo grenzen sie sich ab zu all den anderen Immobilianklassen, die wir so

00:02:06: kennen?".

00:02:06: Ja genau!

00:02:07: Wir haben ja eben mit dem Podcast hier so die Herausforderung, dass wir wirklich auch viele Profis haben, die zuhören aber auch der ein oder andere Investor vielleicht gar nicht so tief in der Materie ist.

00:02:16: Und sowohl bei Profis wie aber auch Gelegenheit Investoren im US-Bereich ist oft ein Missverständnis, was Core und Core Plus Immobilien eigentlich sind.

00:02:26: Eine klassische Core Immobilie ist das Maximum, was wir an Sicherheit dergleichen haben können.

00:02:34: Oft wird gedacht, dass Core Plus bedeutet, dass die Immobilität noch mehr Sicherheit und stabiler positioniert ist.

00:02:41: Aber genau der Gegenteil ist der Fall.

00:02:43: Dieses Core Plus ist praktisch so eine Choremobilie mit Potenzial durch Leerstand zum Beispiel und dergleichen.

00:02:51: Und das wird ganz, ganz häufig – das habe ich auch schon auf bei mir in Vorträgen gemerkt – verwechselt.

00:02:55: Dass man denkt dass eine Core Plus Immobilie den höheren qualitativen Standard hat als eine Core Immobilien.

00:03:01: aber da gehören halt ein paar andere Faktoren zu und das sollten wir vielleicht mal auseinander halten oder mal ein bisschen was zu sagen wo die Unterschiede konkreter sind.

00:03:10: Lass mal beginnen mit der klassischen Definition.

00:03:12: Wenn wir uns jetzt eine Core-Emobilie vorstellen oder wir versuchen, so ein Bild zu malen was bringt die mit damit es ein Core Investment ist?

00:03:22: Als erstes anknüpfend an die letzte Folge ist es muss zwingend ein Bestandsobjekt sein also sie muss gebaut sein.

00:03:28: ich kann nicht ein Core Projekt entwickeln machen.

00:03:30: Ich kann natürlich eine Core Immobilie entwickeln am Ende aber wenn wir hier bei unseren Investment Ansätze in der Investitionsphase sprechen dann ist das ein vollvermietetes Objekt ... was einen dadurch auch einen sehr, sehr guten Cashloh generiert.

00:03:43: Aber auch die Lage muss stimmen!

00:03:46: Auch die Mieter müssen gut sein.

00:03:47: Also ich brauche ein Bonitätstarken-Mieter... Ich brauche langfristige Mietverträge und keinen unsicheren Mietern mit einem kurzen Mietvertrag.

00:03:53: Das heißt also alle Faktoren, wenn wir Risiken beim Immobilieninvestment betrachten,... ...uns anschauen müssen bei einer Core-Immobil minimal sein.

00:04:01: Es ist ein Unterschied.

00:04:02: Ich habe einen zehnjährigen Miet Vertrag mit Lufthansa oder zwei Jahresmietvertrag mit... irgendwas, was wir noch nie gehört haben.

00:04:09: Zum Beispiel als alle Rahmenfaktoren auf Deutsch Lokalität also wo sie liegt Mietermix, Mieterqualität und der gleichen Ertrag.

00:04:19: das muss man alles praktisch berücksichtigen.

00:04:21: nur dieses hohe diese ganze Klarheit der Immobilien hat auch einen Nachteil weil wir haben häufig sehr hohe Kaufpreise.

00:04:30: bei einer Core-Mobilie war gerade ich sag mal USA Pensionskassen oder dergleichen planbarer Cascio.

00:04:35: Das geht alles am Ende zu Lasten der Rendite.

00:04:38: Ist also ein sehr, sehr interessantes Objekt für sehr sicherheitsaffine Investoren die auch sehr klassisch langfristig planen möchten.

00:04:45: zum Beispiel oft ist es so dass man coreobjekten länger im Bestand hält weil wenn ich eine gut vermietet Immobilie habe können wir gleich nochmal auf das Thema Wertschöpfung.

00:04:55: dann muss ja irgendwo auch idealerweise eine Wertsteigerung stattfinden.

00:04:59: Und die ist bei einer Co-Emobilie seltenst durch aktives Management zu heben, sondern eher durch eine qualifizierte Mietvertragslaufzeit wo ich eine Indexierung drin habe und meine Mietverträge sich praktisch jährlich dann erhöhen und dadurch auch mein netto Betriebsergebnis am Ende steigern.

00:05:15: Und auch steuerlich ist ne Co-Emmobil – Ich kann wieder Abschreibungen nutzen und dergleichen also ein spannendes Thema ist aber auch da, wie wir es schon beim letzten Mal hatten.

00:05:22: Nicht immer das passende Objekt vielleicht, aber wie gesagt für viele, viele Investoren eigentlich gerade in unsicheren Zeiten die interessanteste mobilen Klasse.

00:05:30: Also wir halten mal fest, es ist viel Sicherheit drin durch das was du gesagt hast sehr gute Lage meist vollvermieter und nahezu Vollvermiedung hohe Bonität der Mieter, aber Kehrseite der Medaille wie immer im Leben, die Renditen sind eben eher niedrig bis moderat weil hier eben tatsächlich, wie du schon zurechtst hast dann die Preise auch entsprechend dieser vermeintlichen Sicherheit höher sind und das hat natürlich einen Einfluss auf die Gesamtrendite.

00:05:58: Also das ist auch so ein Punkt glaube ich der ganz wichtig ist.

00:06:01: Der zieht sich bei uns auch so bisschen durch fast alle Themen.

00:06:05: es gibt ja auch kein gut oder schlecht oder kein besser oder schlechter.

00:06:09: da sind wir eine Frage der Betrachtung was ist denn jetzt meine Anforderungen?

00:06:12: Ganz viel Sicherheit, kein Problem Aber das geht immer einher, irgendwo dann auch eben jetzt in dem Fall mit einer geringen Rendite oder umgekehrt.

00:06:21: Wenn ich da einen Stückchen weiter und da werden wir schon fast bei Core Plus etwas mehr Risiko oder ja wenn man es positiv darstellen will, etwas mehr Chance habe Dann hab' ich auf der einen Seite vielleicht eben dafür etwas weniger von dieser Sicherheit.

00:06:37: Korrekt!

00:06:38: Genau richtig.

00:06:39: Also bei einer Core-Mobile darf man auch nicht denken dass es da keine Risiken gibt weil Ein Mieter kann mir jederzeit ausfallen.

00:06:46: Es kann sein, dass sich der Markt erheblich verändert und die Nachfrage nach den Flächen nicht da ist das Mietverträge nicht verlängert werden usw.

00:06:53: Das hat natürlich auch entsprechende Risiken.

00:06:55: aber beim Einstieg wenn ich den Fokus auf einen laufenden Ertrag legen möchte und eine gewisse Planbarkeit dann ist ein Core Plus Objekt sehr interessant.

00:07:05: wir bei TSO investieren äußerst selten im Core Plus Bereich weil wir einfach limitiert sind in den Möglichkeiten haben, ja aktiv auch mit unserem Know-how und unseren Möglichkeiten Werte zu heben.

00:07:19: Wir haben einen hohen Ansatz im Value-Ed Bereich.

00:07:21: das dauert dann noch ein bisschen bis wir im Podcast bei V ankommen.

00:07:24: aber es gibt so eine Mischung zwischen diesem wirklich strategischen Wertschöpfungsansatz und einer klassischen Kurmobil und das ist halt die sogenannte Core Plus Immobilie.

00:07:33: Auch hier Lage ist wichtig, Mietqualität ist wichtig und also das gilt eigentlich im gleichen ähnlich wie für die Core-Mobil nur beim Core Plus.

00:07:42: Das Plus sagt schon ich habe noch Potenzial was ich heben kann oft halt repräsentiert durch Leerstand.

00:07:49: Ich hab dann vielleicht zehn Prozent ein bisschen mehr Leer Stand in dem Objekt Wobei auch hier, neunzig Prozent kann man oft als vollvermietet gelten lassen.

00:07:57: Gerade in den USA was Immobilien angeht.

00:07:59: also kann auch ein Immobil mit fünfundachtzig Prozent eine Core Plus-Immobilie sein.

00:08:03: Es kann aber auch sein dass sie gut vermietet ist und Mietverträge auslaufen die einfach nicht den aktuellen Marktwert widerspiegeln.

00:08:09: Also ich weiß ich verlängere den Mieter nicht oder dergleichen.

00:08:12: Ich kann Investitionen in die Substanz vornehmen was seltenst ist weil die meisten Co-Objekte wirklich so gut dastehen das da wenig Potenzial an dieser Stelle zu heben ist.

00:08:21: Oft geht es halt über die Qualität der Mietverträge und Aufzeiten in den Miet Verträgen.

00:08:26: Okay, ja ich denke das ist auch so ein Punkt diese Kürzel- und Restlaufzeiten oder eben das was du gerade sagtest Das kann mir dann ja insofern vielleicht zu pass kommen.

00:08:34: wenn ich weiß dass die eh zu einer Zeit abgeschlossen wurden wo das Niveau halt niedriger war.

00:08:38: Dann bin ich sogar froh dass die in den nächsten Jahren auslaufen mit der Chance auf bessere Verträge.

00:08:44: Das kennen wir jetzt aus dem Daily Business aber unseren Objekten auch.

00:08:48: Dann bin Ich wie gesagt von der Rendite in einer etwas höheren Position.

00:08:53: Also ich habe eine eher moderate oder leicht erhöhte Rendite Chance, weil ich halt eben diese Risiken ... Das fällt mir schwer das Risiko zu betrachten aber es ist natürlich ein Risiko auf der einen Seite, aber auch die Chance und dadurch kommt dann auch eine andere Rendite Möglichkeit zustande.

00:09:11: Genau also vielleicht, da springt man vielleicht auch gleich schon mal zum nächsten Begriff Der Capraids.

00:09:16: vorher nochmal ganz kurz wo ist der Unterschied?

00:09:18: Oder wie kann ich das denn aktiv steuern Wenn ich eine Immobilie mit fünfmal achtzig Prozent, neunzig Prozent Vermietungsstand übernehme und in der Lage bin, sie sag mal jetzt im extremen Fall auf hundert Prozent zu vermieten.

00:09:29: Dann kann ich dadurch mein Nettobetriebsergebnis also die Einnahmesituation steigern Und ein Kaufpreis einer Immobilien wird halt über das Netto Betriebs Ergebnis definiert.

00:09:38: Und bei einer Core Plus Immobilier kann ich halt das eben positiv beeinflussen und dadurch vielleicht im Verkauf sogar noch einen Gewinn mitnehmen über die Steigerung der Mieterträge hinaus.

00:09:48: und das ist halt der Vorteil, weswegen ich persönlich Core Plus auch immer noch ein bisschen attraktiver finde als eine klassische Core Immobilie.

00:09:55: Weil du hast wenig Risiken, du hast einen guten stabilen Cashload, du hasst eine gute Kenntnis der Immobilialage und der gleichen aber noch ein gewisses Wertschöpfungspotenzial was einen hergeht.

00:10:06: und insofern Core Plus glaube ich sehr interessant.

00:10:08: Eine Core Plus Immobilien ist auch immer günstiger unter normalem Marktbedingungen klar Verwertung und so was ausgenommen, aber ist immer günstiger eingepreist als eine Core Immobilie.

00:10:18: Heißt aber im Umkehrschluss wenn ich jetzt diese Chancen die Core Plus bietet alle Ausschöpfe dann habe ich am Ende im Zweifel eine Core Imobilie auch auf dieser Core Plus Immobilien gemacht oder nicht?

00:10:28: Denn von der Grundvoraussetzung her der Lage und ich sage mal der ganzen Substanzsituation deswegen heißt es ja auch Core und das andere Core Plus.

00:10:36: also das hat ja schon ne Zusammenhang nur dass ich halt eben hier diese Chancen noch nutzen kann, während das bei einer Core-Emobilie schon sozusagen ausgeschöpft ist und dementsprechend dann halt renditemmäßig limitiert.

00:10:50: Ich glaube aber, das kann man ganz gut auseinanderhalten und lasst da vielleicht eine abschließende mal sagen was glaubst du?

00:10:56: Was es am Markt häufiger anzutreffen?

00:10:58: haben wir überhaupt im Gesamtmarkt so viele Core-Emobilien oder sind das nicht doch relativ viele die eher in die anderen?

00:11:07: Das ist ein kleines Bauchgefühl, weil das hätte ich mal recherchieren müssen.

00:11:10: Gefühlt würde ich sagen... Ich sage ja eben schon, dass entsprechende Leerstände in den USA deutlich üblicher sind als z.B.

00:11:18: in München.

00:11:19: In München sind fast nur Coa-Immobilien wenn überhaupt.

00:11:22: Da gibt es vielleicht Leerstände von... Ein Prozent oder so.

00:11:26: Wir haben in den USA Immobilien-Teilmärkte, wo Leerstände von zehn, fünfzehn Prozent völlig normal sind.

00:11:31: und für uns jetzt gefühlt intern ist eigentlich bei eighty-fünf Prozent so ein guter Vermietungsstand schon erreicht dass die für uns als voll vermietet gehen und auch marktfähig ist an der Stelle.

00:11:42: Und diese letzten Meter, diese letzten zehn, fifteen Prozent Vermietung, die führen dann Objekt in diesen Chorstatus über und ich würde gefühlen sagen das im USA mehr Chor plus Immobilie am Markt sind als klassische Core-Mobilien.

00:11:55: Ja, hört sich nachvollziehbar an!

00:11:57: Dann lass uns mal rüber schwenken.

00:11:58: zum dritten Begriff denn wir haben ja jetzt mit Core und Core Plus wenn man so will.

00:12:02: schon, sagen wir mal anderthalb Begriffe die wir hier heute mal erklärt haben.

00:12:06: aber aus meiner Sicht ist eigentlich der spannendste Begriff das was du eben schonmal genannt hast nämlich Die Cap Rate Capitalisation Rate.

00:12:16: also lasst uns da mal anfangen mit der Definition Was machen wir?

00:12:19: Ist es eine Kennziffer?

00:12:21: zum einen Aber was genau sagt die am Ende des Tages aus, wenn wir bei Immobilien Investments sind?

00:12:28: Also am Ende möchten wir ja eine Immobilie erstmal einpreisen und bewerten.

00:12:32: Wir schauen uns den Objekt an und dann kommt ja die Frage wo steht sie und was kann ich mit ihr für einen Ertrag erzielen also fast für eine Rendite erwirtschaften.

00:12:41: Insofern ist die Cap-Rate nur ne andere Herangehensweise als in Deutschland, wo wir oft über Kaufpreisfaktoren sprechen.

00:12:47: Das heißt hin okay zu wievielfachen Jahresmiete kann nicht das Objekt erwerben?

00:12:51: In Deutschland ist es dann so, je höher diese Zahl ist, desto teurer wird praktisch die Immobilie.

00:12:56: Eine Immobilier zur zwanzigfachen Jahr aus Miete ist halt teurer als zu fünfzehnfachend Jahre aus Mieten.

00:13:01: Die Cap Rate in den USA ist genau das Gegenteil davon.

00:13:04: Ja,

00:13:04: d.h.,

00:13:04: je geringer die Cap Rate ausfällt, destso teurer würde das weil die Cap rate sagt einfach wie meine Rendite auf mein eingesetztes Kapital heißt eine Cap Rate von Fünf Bedeutung.

00:13:13: ich habe fünf Prozent Ertrag aus dem Objekt und aus meinem Investment.

00:13:17: Was dann bei einer Caprate von sechs ist, das ist mehr.

00:13:20: Ich zahle weniger an Einkauf und bei einer vier ist es andersherum, ich zahl mehr.

00:13:24: Dadurch ist mein Ertrag auf ein eingesetztes Kapital geringer.

00:13:27: Praktisch vereinfacht Ausricht der Kehrwert des deutschen...

00:13:30: Wenn du das so zwanzigfachen gekauft hast, dann wäre ich bei einer cap rate von fünf?

00:13:36: Genau richtig!

00:13:36: Vier wär dann halt eine fünfundzwanzig, ne Sechs wär dann die sechzehn.

00:13:39: Komma sieben irgendwas.

00:13:41: An der Stelle, ich persönlich finde die cap rate einfacher weil sie mir direkt sagt was hab' ich denn für einen Ertrak

00:13:47: Klar.

00:13:47: Die muss ich jetzt nicht umrechnen?

00:13:48: Genau, genau.

00:13:50: Aber das heißt, wenn wir zusammenfassen ist er so eine Kennziffer zur Bewertung der Immobilie und ja zeigt mir quasi an welche Rendite ich damit erwirtschafte bezogen auf den Marktwirt beziehungsweise auf dem Kaufpreis.

00:14:02: Korrekt, genau!

00:14:04: Und deswegen das sagte ich gerade bei dem Thema Core Core Plus erklärt Die Cap Rate ermittelt sich halt durch den Kaufpreis und das netto Betriebsergebnis in USA, das NOI also das Net Operating Income was wir haben.

00:14:17: Und aus diesem Verhältnis ergibt sich dann halt praktisch die Cap Rate an der Stelle und dadurch kann ich halt wenn nicht mein NOI steigere entsprechend kringere Cap Rate herbeiführen und dadurch dann halt meinen Verkaufspreis aktiv erhöhen.

00:14:30: Das heißt, dieses Netto-Betriebsergebnis wie der Name netto schon sagt da ziehe ich halt raus in Standhaltung Verwaltung Versicherung diese ganzen Produktionen um halt eben auf der anderen Seite.

00:14:43: ja das ist dass jetzt damit drin oder ist es nicht mit drin?

00:14:46: weil wirklich gerade wir was richtig erklären.

00:14:49: also in dem NOI

00:14:52: sind die netto Mieteinnahmen nach allen laufenden Kosten ohne Finanzierung

00:14:57: okay alles klar so

00:14:58: Und dann kommen wir halt ganz raus.

00:14:59: Dann ist das netto Ergebnissen, kannst du es ins Verhältnis setzen?

00:15:02: Du bekommst da eben eine Aussage zur Rentabilität.

00:15:06: Also

00:15:06: wichtig die das berücksichtigt auch nicht einen eventuellen Finanzierungshäbel oder dergleichen.

00:15:10: Das heißt natürlich meine meine Cap Rate habe und ich in der Lage bin.

00:15:14: also nehmen mal ein Beispiel die Cap Rates liegen bei fünf so und ich hab dann entsprechend höhere Finanzierungskosten.

00:15:22: was wir die letzten Jahre gesehen haben.

00:15:24: Da kann ein Objekt was vielleicht bei günstigen Finanzierungskosten noch attraktiv und wirtschaftlich interessant war, kann auf einmal vom Tisch fallen.

00:15:31: Weil die höheren Kosten meinen Ertrag am Ende übersteigen und das Objekt damit vielleicht auch nur anfänglich wirtschaftliche uninteressant machen.

00:15:38: Auch hier es kann durchaus sein dass ein Objekt die ersten Jahre dann negativen Cashflow erzielt irgendwann durch steigende Maß oder durch wertsteigende Maße um Meerd.

00:15:45: aber grundsätzlich ist es so dass wir hier eine gute Vergleichbarkeit haben über die Ebene.

00:15:51: Es gibt verschiedene Faktoren die die Cap Rate beeinflussen.

00:15:54: Also ganz natürlich.

00:15:55: wichtiger Punkt ist, die Caprates an Top-Lagen sind in der Regel niedriger als an schlechten Namen.

00:16:01: Wieder niedrige Caprate höherer Preis an der Stelle eben auch schon gesagt Mieterqualität.

00:16:07: habe ich einen guten Mietermix mit bonitätstarken Mietern und langen Mietverträgen?

00:16:11: habe ich eine höhere oder niedrigere Caprate als umgekehrt an der stelle.

00:16:17: Leerstandsthematik ist es natürlich, so werden sie eben bei Core Core Plus gesagt.

00:16:21: In der Regel ist das so, dass je höher der Leer-Stand ist, desto höher wird auch die Cap-Rate.

00:16:26: dann werden am Ende.

00:16:27: Das sind so die Faktoren und ganz klar Marktfasen, Markzyklen haben wir schon ganz oft über antizyklisches Investieren gesprochen mit den gleichen unsicheren Märkten.

00:16:36: Es ist so, daß die Cap Rates natürlich steigen Die Preise wären günstiger Zinsen steigen, die Cap Rate steigen werden.

00:16:41: günstig.

00:16:43: sichere Marktphasen, sage ich mal starke Marktfasen da, wenn die Cap-Rates immer niedriger weil mehr Wettbewerb kommt und mehr Käufe stattfinden.

00:16:51: Das hängt von vielen, vielen Faktoren ab wie sich die Cap Raids am Ende zusammensetzen.

00:16:57: Wenn wir gerade nochmal den Bogen spannen zu Core und Core Plus dann wäre die Core Plus Immobilie tendenziell mit einer höheren Cap Raid verbunden?

00:17:06: Korrekt weil etwas weniger Sicherheit, respektive weniger Chancen die umgekehrt mehr chancen und bei core plus wäre es automatisch niedriger.

00:17:17: da haben wir wieder die beiden seiten der medaille das ich halt eben Schon.

00:17:20: eine direkte Auswirkung sehe ich auch auf eine rendite Chance, wenn ich dafür relativ viele stabile Rahmendaten habe.

00:17:26: Aber eben ohne zusätzliche Wertschöpfung.

00:17:28: Ich sage tatsächlich immer erklärt die Capraids sind nicht in Stein gemeißelt, sie hängen halt von vielen, vielen Faktoren ab.

00:17:33: aber aktuell sieht man das sehr schön dass halt Risiken noch ist auch mal Potenzial bringen.

00:17:38: und ich hab mir mal die aktuellen Capraides rausgesucht.

00:17:41: bei Co-Mobilien liegen jetzt im Schnitt so zwischen vier und fünf Prozent Und das heißt, wir haben ja Faktoren zwischen achtzehn und zwanzigfachen.

00:17:51: Bei einer Core Plus Immobilie liegen wir da zwischen fünf, fünf und sieben Prozent.

00:17:55: Das heißt, dass wir hier vierzehn bis achtzehntfache.

00:17:57: Da sieht man schon wo das Potenzial dann alleine aus dieser Caprate-Thematik her sich dann gibt in solchen Immobilien.

00:18:04: Was du ja definitiv nicht drin hast, ist zum Beispiel die Frage was für eine Wertstreigung habe ich beim Verkauf?

00:18:11: Das kann ich mit der Cap-Rate nicht festhalten.

00:18:13: Da sind ja noch mal eine separate Betrachtung.

00:18:16: Wenn ich dann zehn Jahre später über den Exit, über den Verkaufen sehe inwiefern da noch eine Wertstreichung drin war oder siehst du da irgendwo einen Zusammenhang das eine hohe Cap-rate auch zusätzlich noch Chancen hat bei der Veräußerung.

00:18:31: oder kann man es nicht so

00:18:32: zusammenbringen... Ich würde das gleich mal an einem Praxisbeispiel machen.

00:18:36: Das ist immer ein bisschen schwierig für Deutsche zu verstehen, wenn wir reden, dass das netto Betriebsergebnis ausschlaggebend ist für den Verkaufspreis.

00:18:43: Wenn ich jetzt in dem Mobil... Ich gehe mal ganz kurz ein bisschen weg von dem CoA Plus damit es eindeutiger wird.

00:18:48: Ich habe kaufen im Mobil mit Achtzig Prozent Vermietungsstand zu Cap-Rate

00:18:52: fünf

00:18:52: von mir aus.

00:18:53: jetzt einfach mal fiktiv gesagt an der Stelle.

00:18:55: Bedeutet das, dass sich nur aus diesen Achtzig Prozent vermieteter Fläche Einnahmengenerier bekommen?

00:19:02: vereinfacht ausrückt, zwanzig Prozent der Fläche sind kostenlos dabei.

00:19:07: Jetzt habe ich durch dieses Thema der aktiven Vermietung zwei Möglichkeiten.

00:19:12: Ich verbiete das Objekt auf neunzig Prozent, verkauf es wieder oder sagen wir einfach halber hundert Prozent und ich verkaufe es wieder mit einer Cap Rate von fünf.

00:19:20: Habe ich dadurch, dass ich ein höheres netto Betriebsergebnis hab einen höheren Kaufpreis erwirtschaftet?

00:19:25: Jetzt kommt's aber höheren Mietungsstand.

00:19:28: wird die Milie wahrscheinlich zu einer Core Plus Immobilier sich entwickeln oder eine Core Immobilie.

00:19:33: Und die Cap-Wide wird fallen, das heißt sie wird nicht mehr fünf sein sondern sie wird bei vier und ein halb oder vielleicht sogar beinahe vier liegen.

00:19:39: Das heißt ich habe einen doppelten Wertschöpfungsansatz durch dieses Thema.

00:19:43: Leerstand in den USA würde praktisch nicht bezahlt ist ein ganz wichtiger Unterschied zum Deutschen wie wir es in Deutschland verstehen.

00:19:49: und deswegen sage ich ja eben In der Core Plus im Mobil steckt halt dieses Potenzial durch diese aktive Wertsteigerung.

00:19:56: Ich glaube, das ist aber auch noch mal ganz wichtig in der Betrachtung Gesamtrendite.

00:20:00: Das erleben wir immer wieder auch in der Diskussion mit Investoren nach dem Motto abgerechnet wird zum Schluss.

00:20:07: Du hast unterjährige Cashflows und unterjährigen Capraids Renditen.

00:20:12: Aber du hast eben auch einen entscheidenden Punkt beim Exit.

00:20:16: und viele Dinge die wir beispielsweise heute unternehmen müssen um eine Stabilität in der Vermietung zu halten usw.. Die haben am Ende Sinn und Zweck, dass hinterher der Veräußerungserlöst entsprechend gut ist.

00:20:30: Und dann kann ich hier erst ein Gesamtfase ziehen und sagen wie war denn jetzt meine Gesamtrendite auf mein investiertes Kapital?

00:20:37: Nämlich neben dem was unterjährig an Cashflow vielleicht zurückkam, dann eben die Frage der Wertsteuerung zum Verkauf oder wie du gerade gesagt hast halt eben mit einer besseren Bewertung im Verkaufen.

00:20:46: also man kann das nicht auseinanderhalten.

00:20:49: Das Ganze gehört zusammen.

00:20:50: Die immobilien Investitionen sind eine langfristige Und da wird dann wirklich zum Schluss erst das Fazit gezogen, wenn ich dann wirklich über den Exit auch den Verkaufs erlöse.

00:20:59: Genau und der Cap-Rate ist letztendlich auch gerade für, ich sag mal, Leinen eine Möglichkeit in Risikobewertung zu treffen.

00:21:06: Wenn ich weiß dass die Cap-rate achtundhalb ist bei einem Immobilienprojekt, dann weiß ich, dass da Risiken drin stecken.

00:21:12: Wenn die Cap Rate vier ist, dann ist mir sofort klar... Das Objekt ist zumindest unter der aktuellen Markteinschätzung äußerst konservativ zu sehen.

00:21:20: Man kriegt über Capraids einen ersten Indikator, wie die Art des Investments am Ende praktisch gestrickt ist und wo man hingeht in dem OBM-Bereich.

00:21:30: Ich persönlich arbeite gerne mit der Cap-Rate, weil sie viel einfacher zu greifen ist als die Kaufpreisfaktoren.

00:21:36: Wenn ich weiß... ...ich hab' achtzig Prozent Vermietung stammt Cap-rate XY, dann kann ich innerhalb von Sekunden das Potenzial und das Risiko einer Immobilien eigentlich abschätzen, wobei ich mich in Deutschland ein bisschen schwerer tue an dieser Stelle mit den Kaufpreisfaktoren und denen.

00:21:53: Okay!

00:21:54: Aber ich denke es war doch kurz und knapp und ich denke auch aufs Wichtigste runtergebrochen.

00:21:59: Von daher, denke ich haben wir nochmal drei respektive vielleicht zweieinhalb Begriffe erklärt Core, Core Plus und eben die sogenannte Cap Rate.

00:22:09: Ja, ich hoffe es hat euch gefallen da draußen!

00:22:11: Wir werden diese Reihe wie gesagt fortsetzen dann immer wieder mit dem nächsten Buchstaben im Alphabet.

00:22:16: Schauen wir das wieder tatsächlich zu jedem Buchstabe auch ein paar interessante Begroffe finden, die wir hier erklären können.

00:22:23: wenn ihr Fragen oder Wünsche habt gerade diesbezüglich kommt gerne auf uns zu über die Plattform eurer Podcast App.

00:22:31: Bisschen über die Podcast-Plattform-App.

00:22:33: wie auch immer, also da wo ihr an Podcast hört gibt's meist auch die Möglichkeit für eine Bewertung und dann schickt uns da gerne auch mal ein Feedback oder vielleicht auch den Wunsch für die eine oder andere Begrifflichkeit, die wir hier im Podcast mal aufnehmen wollen.

00:22:46: Ansonsten würde ich sagen hören wir uns dann im nächsten Monat wieder.

00:22:51: Bis dahin gute Zeit!

00:22:52: Und dir auch alles Gute!

00:22:54: Wir wünschen

00:22:55: euch viel Spaß gemacht!

00:22:56: Also, bis dann da draußen.

00:22:57: Ciao ciao!